대법원 전원합의체 판결로 본 공용부분 무단 사용의 법적 쟁점

🔍 들어가며

복도식 아파트에서 끝 세대가 복도 일부를 막아 거실처럼 사용하는 모습, 한 번쯤 보신 적 있으시죠?
과거에는 “오랫동안 사용했으면 내 거 아닌가?” 하는 인식도 있었지만,
2021년 대법원 전원합의체 판결로 이 관행은 **명확히 ‘불법’**으로 판정받게 되었습니다.

이 글에서는 해당 판례를 바탕으로 공용부분의 전유화가 왜 문제가 되는지,
그리고 감정평가 실무에서는 어떻게 처리되는지 쉽게 설명해드릴게요.

⚖️ 사건 개요

💥 핵심 판결 요지 요약

1️⃣ 공용부분은 모두의 것

아파트 복도·계단·엘리베이터 공간은 **전체 입주민의 공동소유(공용부분)**입니다.
한 세대가 막아서 전유 공간처럼 쓰는 건 공유물 침해로 봅니다.

2️⃣ 시효취득? 절대 불가!

오래 썼다고 해도 ‘공용부분’은 원래부터 내 소유가 될 수 없음.
대법원은 기존 판례를 뒤집고 “공용부분은 시효취득 대상이 아니다”라고 명확히 했습니다.

3️⃣ 철거청구 가능

입주자대표회의 등은 공용부분을 무단 점유한 세대에게 철거 및 원상복구 청구 가능합니다.

🧠 감정평가 실무에서는?

“그럼 이런 복도 확장 부분, 평가할 땐 어떻게 해야 하나요?”

✅ 감정평가사의 판단 기준

즉, 등기부나 설계도상 전유면적이 아닌 경우,
비록 실제 거실처럼 사용 중이라도 감정평가액에는 포함할 수 없습니다.

📚 쉬운 비유로 이해하기

🏫 마치 학교 운동장을 울타리 쳐서 혼자 텃밭처럼 사용하는 것과 같은 상황입니다.
오랫동안 썼다 하더라도, 그 땅은 여전히 학교(=공동소유자들)의 것입니다.

✅ 최종 요약

✍️ 마무리하며

이번 판례는 아파트 공용부분의 사적 점유 문제에 대해 기준을 명확히 정리한 사건입니다.
감정평가를 비롯해 부동산 실무, 관리규약, 리모델링 계획 등에도 영향을 미치는 판례이므로
공동주택 관련 업무를 하시는 분들께 꼭 필요한 내용이겠죠?

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