1.부동산학개론 강의 계획 및 주요 출제 경향
1-1.강의 계획 및 수업 진행 방식
1-2.강의 목표 및 학생들의 요구사항
- 강의는 경제학과 회계학, 학원론 등의 주요 과목에서 중요한 문제를 다루며, 학생들의 요구사항을 최대한 충족시켜야 함
- 과목은 과락률이 높으며, 시간적 시간을 최소화하고 점수를 최대로 내야 함
- 강의는 학생들의 실력 검증을 위해 모의고사와 연습 문제를 함께 치르게 됨
- 학생들은 강의를 통해 자신의 실력과 시험 준비를 모두 확보해야 함
1-3.학원론 공부에 필요한 주의사항
- 학원론 공부는 본격적인 공부를 전제로 하며, 문제를 보자마자 답이 4번 같은 것처럼 해석해야 함
- 학원론에서 시험에 나올 수 있는 주요 문제들은 강사가 강조한 부분들이 대부분이며, 5과목 중에서 가장 중복이 많이 되는 문제들이 주로 출제됨
- 학원론은 주요 과목들로부터 도움을 받아 이해하고, 그에 따른 시험 점수를 확보해야 함
- 학생들은 강의의 전반적인 내용을 완벽하게 이해하고 기억해야 함
- 특히, 강의 중간중간 강조된 부분과 문제를 푸는 연습을 많이 해야 함
2.부동산 시험 준비
2-1.학원론 공부법
- 학원론 공부는 1차 과목에서 공부한 내용이 2차 과목에도 영향을 미침
- 공인중개사 시험과 감정평가사 시험 모두 75%나 일치하는 부동산 학개론 과목을 포함함
- 공인중개사 시험에서는 50분, 감정평가사 시험에서는 표준목차를 주로 공부함
- 감정평가사 시험에서는 10문제 중 8~9개 이상을 10문제로 맞추는 것이 중요함
- 1차 과목에서 2차 과목으로 넘어갈 때는 학원론 공부를 바탕으로 심도 있고 깊이 있게 공부해야 함
2-2.공인중개사 시험의 특징
- 공인중개사 시험에서는 표준목차를 바탕으로 한 목차가 포함된 8개 편의 시험 범위가 있음
- 작년 기준으로 10문제 출제가 늘어나 강조된 부분은 감정평가론 파트임
- 10문제 중 8~9개 이상을 맞추면 강의에서 강조한 부분에 대한 이해도가 높아짐
- 학원론 공부를 바탕으로 2차 과목과 연관된 부분은 다소 비슷하게 나올 수 있음
- 1차 과목에서 공부한 내용이 2차 과목에도 유사하게 출제되는 경우가 있으므로 1차 과목 공부에 신경을 써야 함
2-3.경제론과 감정평가론
- 경제론은 공인중개사 시험과 별개로 다루어지며, 시험 범위가 적어 중요한 부분이 아닐 수 있음
- 경제론에서 출제된 문제는 대부분 다른 과목과의 차이점을 보완하기 위함임
- 공인중개사 시험은 2001년부터 2021년까지 경기가 정점을 찍은 이후 상승세로 돌아섰음
- 정부는 사회적 이슈와 연계하여 시장 개입을 시도함
- 경기 활성화를 위한 정부의 대책으로 인한 부동산 시장의 반응은 복합적이고 다양한 양상을 보임
3.부동산 공부 방법론 및 시험 준비 전략
3-1.부동산 공부의 변화와 중요성
- 부동산 시장의 현재 상황을 설명하며 규제 정책의 변화를 강조함
- 정부 규제가 후퇴하고 있는 상황에서 일반론적인 이야기를 통해 시장 실패에 대해 설명함
- 용도 지역을 분류하며, 도관농장, 도시지역, 주거지역 등 용도 지역을 소개함
- 임대료 규제와 보조에 대한 차이점을 설명하며, 시장 실패에 대한 보완책을 제시함
- 최근 이슈인 공공임대주택에 대해 설명함
3-2.투자론과 감정평가론에 대한 강조
- 투자론과 감정평가론이 부동산 공부에서 중요한 파트임을 강조함
- 투자론에 대해 감정평가론보다 더 집중해야 할 이유를 설명함
- 투자론에서 현금 수치 측정, 시간 가치 계산 등의 중요 요소를 소개함
- 감정평가론에서는 가격에 대한 감정이 얼마나 중요한지 강조함
3-3.시험 대비 전략과 예상 문제 유형
- 강의에 대해 설명하며, 각 파트에 대한 투자론과 감정평가론을 꼽음
- 시험 문제의 유형을 예상하며, 그 중 개발론에서 출제되는 문제가 가장 많음을 설명함
- 강사는 시험에서 80점을 목표로 강의를 진행하되, 불확실성이 크면 조금 더 주의를 기울일 것을 권장함
- 학생들이 100점을 목표로 공부하기 위해서는 강의의 모든 내용을 암기하는 것이 중요하다고 강조함
4.부동산학 개론
4-1.부동산학의 개념과 역사
- ‘부동산’은 영어로 ‘리얼 에스테이트’로, ‘부’와 ‘산’을 합친 말임
- 우리나라 부동산학은 역사가 짧아 다른 과목들과 연관하여 연구해 옴
- 1970년 건국대학교 김영진 교수가 처음으로 ‘부동산학’을 정의함
- 부동산학은 건축학, 토목학 등과 관련이 있음
- 부동산은 생산재이자 소비재일 뿐 아니라 상품 자산의 성격도 가짐
4-2.부동산의 특성과 용적률
- 부동산은 토지 위에 지어지고, 임대 공간 등을 고려하여 돈을 벌 수 있음
- 부동산은 정부의 규제를 받음 (용적률)
- 용적률이 높으면 더 높은 층이나 넓은 건축이 어려움
- 부동산 소유자 (갑)는 은행에서 대출을 받아야 함
- 대출은 신용대출과 담보대출이 있음
4-3.부동산 시장과 시사점
- 부동산 시장에서 소유자 (갑)는 은행에서 대출을 받아야 함
- 대출을 받으려면 은행에서 대출자 (은행)를 통해 담보를 제공해야 함
- 담보 대출은 직업보증금과 달리 부동산 대출을 의미함
- 은행은 담보대출을 통해 부동산에 담보를 제공함
- 부동산 시장은 사회 경제와 밀접한 관련이 있음
5.대출자와 차입자
5-1.대출자와 차입자
- 대출자는 돈을 빌려주는 사람, 차입자는 돈을 빌려주는 사람을 뜻함
- 대출자와 차입자를 엄격히 구분해야 함
- 민법에서는 대출자를 ‘대주’, 차입자를 ‘차주’라 부름
- 빌려주는 사람(대주)과 빌려주는 사람(차주)을 엄격히 구분해야 함
- ‘저당권’과 ‘원리금’이 대출자의 권리임
5-2.저당권과 원리금
- 저당권은 채무 불이행을 담보받는 것으로, 이행되지 않으면 제거됨
- 갚을 돈이 없을 때, 은행은 경매를 통해 채권을 회수함
- 원리금은 돈을 빌려준 대로 받는 이자와 함께, 자본 수익을 의미함
- 자본 수익과 자본 회수는 자본 환원율이라는 개념에 연결됨
- 원리금은 ‘부채 서비스액’ 또는 ‘저당 지불액’으로도 불림
5-3.공법과 사법
- 공법은 사인과 사인 간의 법률관계, 사법은 사인과 국가 간의 법률관계를 의미함
- 공법에는 민법, 상법, 경제경영, 건축, 토목 등이 포함됨
- 사법에는 민법 학개론, 공법은 사법보다 광범위함
- 공법과 사법의 구분은 학문의 세부 내용을 이해하는 데 중요함
6.부동산학의 정의와 특징
6-1.부동산학의 정의와 필요성
- 부동산학은 기술과 물리의 학문으로서 법과 경제를 묶어 유형과 무형으로 분류함
- 법과 경제를 무형적 측면으로, 기술을 유형적 측면으로 분류하여 3대 측면으로 나눔
- 3대 측면은 법, 경제, 기술적 측면으로, 법과 경제를 묶은 유형적 측면을 무형적 측면으로 정의함
- 법과 경제를 무형적 측면으로 하고 기술적 측면을 유형적 측면으로 정의한 것은 부동산학의 응용과 관련 있음
6-2.부동산학의 특성과 학문으로서의 위치
- 부동산학은 규범과 함께 성격을 가지고 있음, 이는 부동산학이 규칙과 형식을 따르는 학문임을 의미함
- 부동산학은 자연과학이 아니라 사회과학으로 분류되며, 이는 인간과 부동산의 관계를 다루기 때문임
- 부동산학은 규범과 함께 성격을 가지고 있으므로, 이는 부동산학의 학문적 성격을 반영함
- 부동산학은 시험 공부보다는 실용적인 접근을 기반으로 함
6-3.부동산학에서의 학문적 특성과 한계
- 부동산학은 규범과 함께 성격을 가지며, 이는 부동산학이 학문의 형태를 띠고 있다는 점에서 중요함
- 부동산학은 인간 생활에서 구체적으로 써먹을 수 있는 실용적인 학문이며, 이는 부동산학이 사회과학으로 분류되는 이유임
- 부동산학에서 제시하는 정보는 정확한 법적 규정을 따르지 않으며, 이는 부동산학이 규범과 함께 성격을 가지고 있다는 점에서 한계가 있음
- 이러한 한계를 극복하기 위해서는 부동산학의 정보를 신뢰하되, 그 정보를 정확하게 이해하고 활용해야 함
7.부동산학의 정의와 변천
7-1.부동산학의 정의와 분류
- 부동산학은 토지와 토지 개량물에 대한 기술과 분석을 중심으로 함
- 복합적인 개념으로 법적, 기술적, 금융적 측면을 포함하며 종합운용과학으로 분류
- 학문적 성격에 따라 순수과학이나 기초과학이 아닌 응용과학으로 분류
- 규범 과학의 성격도 가지고 있음
7-2.부동산학의 지도 이념과 접근 방법
- 부동산학의 지도 이념은 효율성, 형평성, 합법성으로 나뉨
- 효율성은 이용의 효율성, 형평성은 분배의 효율성에 초점
- 접근 방법은 분산식, 중점식, 종합식이 있으며, 우리나라에서는 종합식 접근이 주로 쓰임
- 우리나라의 부동산학 정착에 큰 기여를 한 접근 방법은 종합식 접근
7-3.법 제도적 접근 방법과 의사결정 접근 방법
- 법 제도적 접근은 정부의 규제에 초점, 의사결정 접근은 개인의 자유에 초점
- 최근의 트렌드는 의사결정 접근에 초점, 인간의 자기 이윤 극대화 성향을 가정
- 행태과학적 접근은 인간의 행동 태도를 중점으로 보는 방법
- 부동산학은 법과 행위를 분리하여 보는 방향으로 변하고 있음
8.부동산학의 접근법과 연구 분야
8-1.부동산학의 접근법과 학문적 기반
- 부동산학은 법, 경제, 복합적인 개념으로 접근함
- 인간의 자기율성을 극대화하는 합리적 존재로서의 인간을 연구 대상으로 함
- 인간의 의사결정 접근, 행동과 태도를 중점으로 두는 것이 생태과학적 접근임
- 연구 대상에는 부동산 현상과 부동산 활동이 있음
- 부동산 활동은 개인 기업 조합 등의 공적 주체와 국가 지자체, 공사 등의 사적 주체가 함께하는 3가지 주체가 있음
8-2.부동산 연구의 대상과 분야
- 부동산 연구 대상에는 결정 분야, 결정 지원 분야, 기초 분야가 있음
- 결정 분야는 할까 말까와 관련된 분야, 결정 지원 분야는 투자, 금융, 개발 등의 분야임
- 기초 분야는 부동산의 특성, 업, 도시지역, 부동산 시장, 세금 기초 등 이론적인 분야임
- 연구 분야는 실무와 이론이 모두 중요하며, 이론에서는 과학성, 실무에서는 기술성이 강조됨
- 기술성과 과학성을 높이기 위해 부동산에 대한 연구 분야를 공부할 때 유의해야 함
8-3.부동산에 대한 일반 원칙과 능률성
- 부동산 거래 활동을 능률적으로 하기 위해 여러 원칙이 있음
- 능률성의 원칙에는 능률성, 안정성, 최소 비용, 최대 효과, 공정성, 분단화, 표준화, 적극성 등이 포함됨
- 소유 시 최유효 이용이 지켜져야 함
- 이는 부동산 거래 활동을 능률적으로 하기 위한 중요한 원칙임
- 최유효 이용이란 최고 최선의 이용을 의미하며, 이 개념은 영어로 최하급을 사용함
9.감정평가의 원칙과 순서
9-1.감정평가의 정의와 특징
- 감정평가란 대상 부동산의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가입으로 표시하는 작업임
- 감정평가를 위해서는 우선 지역 분석을 하고 그 후에 개별 분석을 진행함
- 개별 분석에서는 최유효용을 전제로 함
- 감정평가 규칙에는 최유효용의 원칙이 포함됨
- 중계사 시험에서는 최유효용이 아닌 ‘최고최선의 이용’을 전제로 함
9-2.감정평가의 순서와 지역 분석
- 감정평가 의뢰는 부동산의 가격을 정확히 알고 싶은데 요청하는 경우임
- 지역 분석을 통해 부동산의 위치와 종류, 용도 등을 파악함
- 부동산의 용도가 다양할 경우, 다양한 용도 중 최유효용을 보관해야 함
- 지역 분석은 부동산의 가격 구하기에 필요한 정보를 제공하지만, 가격 구하는 것은 개별 분석에서 진행함
- 지역 분석 후에는 개별 분석을 통해 가격 수준을 모색함
9-3.감정평가의 특별원칙과 원칙
- 감정평가의 특별원칙은 능률성, 안전성, 전달성, 합리성으로 구성됨
- 권리분석의 특별원칙은 권리분석 시 능률성, 안전성, 증거주의, 판문주의 등을 포함함
- 부동산 감정평가에서 감정평가 규칙은 ‘최유효용’에 대한 규정이 없음
- 감정평가 규칙은 감정평가의 원칙과 특별원칙을 규정함
- 감정평가의 원칙과 특별원칙은 시험에서 중요하게 다뤄짐
10.부동산학 개론
10-1.부동산의 정의와 특징
- 부동산은 물리적, 법적, 경제적 측면을 포함한 복합 개념임
- 법과 경제, 기술적 측면에서 중요한 것은 2가지, 즉, 토지와 정착물을 의미하는 부동산임
- 민법에서 부동산을 협의의 부동산과 좁은 의미의 부동산으로 나누어 설명함
- 공시방법에서는 토지 매매는 등기를, 동산은 공시를 통해 확인 가능함
- 공시방법에서 공시방법과 등기의 차이를 기억해야 함
10-2.부동산의 분류와 공중권
- 부동산은 토지와 정착물을 의미하는 협의의 부동산과 좁은 의미의 부동산으로 나뉨
- 준부동산은 협의의 부동산에 포함되며, 부동산 공부에서 중요한 부분임
- 부동산에서 공중권은 지표권, 지하권, 공중권으로 나뉨
- 수평, 공중, 지하의 3차 공간은 지상권, 지하권, 지표권으로 구분함
- 지표권은 물리적 위치, 지하권은 물건의 아래를 의미함
10-3.부동산의 중요성과 향후 과제
- 부동산은 경제적, 기술적 측면에서 중요한 산업임
- 부동산 공부는 여러 분야와 연관되며, 이론과 실무를 모두 중요하게 다룸
- 종업원, 평가사, 대중과의 윤리가 중요하며, 특히 의뢰인과의 윤리가 필수적임
- 부동산 활동 시 고용윤리, 조직윤리, 서비스 윤리, 공중윤리가 필요함
- 평가사 시험을 준비할 때 특히 지표권, 지하권, 공중권 등의 개념을 암기해야 함
11.부동산 권리변동
11-1.권리변동의 종류와 절차
- 등기 또는 등록을 통해 권리변동을 함
- 부동산은 권리변동의 객체이므로 등기 등록을 통해 점유함
- 권리변동은 점유 이전인 인도로 이루어짐
- 동산은 인도를 통해 권리변동이 이루어짐
- 준부동산은 부동산에 준하여 점유하고 있는 것을 의미함
11-2.용익물권과 담보물권
- 용익물권은 부동산에만 부여되며, 담보물권은 부동산과 동산 모두에게 적용됨
- 용익물권에는 지상권, 지역권, 전세권이 포함됨
- 담보물권은 용익물권과 구분되는 6가지 종류가 있음
- 용익물권에는 유치권, 질권, 저당권이 포함됨
- 용익물권은 부동산에, 담보물권은 부동산과 동산에 모두 적용됨
11-3.소유권 제한과 부동산 권리변동
- 소유권은 물건을 배타적으로 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리임
- 소유권을 제한하거나 제한물건은 있음
- 용익물권은 부동산에만 부여되며, 담보물권은 부동산과 동산에 모두 적용됨
- 용익물권에는 지상권, 지역권, 전세권이 포함됨
- 담보물권은 유치권, 질권, 저당권으로 나뉨
12.부동산 및 준부동산의 이해와 감정평가
12-1.부동산 및 준부동산의 법적 분류
- 부동산 및 준부동산의 법적 분류에 대해 설명함
- 부동산은 부동산과 동산, 준부동산은 공장재단, 농업, 임목 등을 대상으로 함
- 부동산이 아닌 것들도 대상이 되며, 이 중 제일 중요한 것은 부동산이 아닌 준부동산임
- 준부동산의 경우 공장재단, 농업, 임목 등을 대상으로 함
12-2.준부동산의 감정평가 방법
- 감정평가를 할 때 사용하는 법에 대해 설명함
- 건설기계, 항공기, 선박 등의 원가법을 쓰며, 광업재단은 수익항법을 사용함
- 수익이 예상되는 경우에는 일괄 평가, 그 외의 경우에는 수익항법을 사용함
- 산림과 임목을 합쳐서 산지라는 개념을 사용하며, 소경림의 경우는 원가법을 사용함
12-3.부동산이 아닌 준부동산의 감정평가
- 부동산이 아닌 준부동산의 감정평가에 대해 설명함
- 준부동산의 경우 공시방법이 동산처럼 적용되나, 중개 대상이 되는 것이 아니라 등기등록이 필요함
- 자동차, 건설기계, 항공기, 선박 등의 공장재단, 광업재단은 준부동산의 대상이 됨
- 모든 준부동산은 감정법에 대상이 되며, 모든 부동산은 중개 대상이 됨
13.부동산의 경제적 개념과 가치 이해
13-1.부동산의 유형과 가치 측정
- 부동산의 가치는 주택, 차량 등 상품 가격에 따라 결정됨
- 토지는 생산재로 볼 수 있지만, 소비가 되는 수도 있음
- 부동산의 가치는 투자액을 의미하며, 부동산의 가치는 총투자액과 같음
- 자산 구성원인 차량은 상대적인 가치를 가짐
- 부동산의 가치는 저량 개념과 유량 개념이 있음
13-2.자산, 자본, 부채의 비율 이해
- 자산, 자본, 부채는 법정위 중에서 경제적 개념이며, 이를 유량과 저량으로 표현함
- 대부비율은 전체 부동산의 가치 중 부채를 제외한 가치의 비율을 의미함
- 부채비율은 자기 자본분의 부채를 의미하며, 대부비율과 함께 표시됨
- 대부비율과 부채비율은 부동산 가치의 높낮음을 판단하는 주요 지표임
- 부채비율이 100%를 넘지 않는 것이 원칙이나, 가격 하락 시 일부 회사에서는 100%를 넘기도 함
13-3.부동산 가치와 관련된 계산과 지표
- 부동산 가치는 높은 상품을 의미하며, 이는 과정적으로 다양한 요인에 의해 결정됨
- 부채비율은 자기 자본분의 부채를 의미하며, 이 비율이 100%를 넘지 않는 것이 원칙임
- 부동산 가치는 투자액, 즉 자기 자본과 남의 돈의 합계로 볼 수 있음
- 부채비율은 자기 돈을 받아야 하는 상황에서 이를 받아야 하는 비율을 의미함
- 이러한 비율은 높은 부동산 가치를 가진 것을 판단하는 기준이 될 수 있음
14.부동산 개념 정리
14-1.부동산의 기술적 개념
- 기술적 측면은 물리적 측면, 유형적 측면은 위치나 좋고 나쁨을 의미함
- 위치는 눈으로만 확인할 수 없음, 공간, 환경 등 눈에 보이는 것이 부동산임
- 자연경관, 환경 등 눈에 보이는 것이 부동산의 기술적 개념임
- 자연, 물리적 개념과 경제적 개념인 자산, 자본을 기억해야 함
- 암기 코드 1번은 경기도지방의 1기 신도시 이름과 관계지시
14-2.토지와 건물의 법적 개념
- 토지와 건물, 법적으로 독립된 부동산으로 봄
- 토지와 건물 소유자가 달라지는 경우는 민법 시간에 배울 법정지상권과 관련
- 복합부동산은 토지와 건물, 법적으로 하나의 소유자, 즉 토지소유자와 건물소유자가 있음
- 외국과 달리, 우리나라는 토지와 건물을 따로 봄
- 부동산 활동은 주로 토지와 건물을 함께 다룸
14-3.복합부동산과 부동산의 법적 개념
- 복합부동산은 토지와 건물, 법적으로 하나의 소유자, 즉 토지소유자와 건물소유자가 있음
- 법적으로 독립된 부동산이 아닌, 토지와 건물의 법적 개념을 바탕으로 복합부동산을 이해해야 함
- 복합부동산은 법률적, 경제적, 기술적 측면으로 나뉨
- 정착물은 토지, 건물 외에 물건이나 유가증권으로 인한 소득이 포함됨
- 부동산은 법적으로 토지와 건물, 정착물을 포함함
15.부동산의 개념과 분류
15-1.부동산의 개념과 분류
- 부동산은 물리적 개념과 경제적 개념으로 나뉨
- 물리적 개념은 위치, 환경, 기술 등을 포함함
- 경제적 개념은 생산, 부조리, 용도 등을 포함함
- 토지는 생산재이지만 부채를 빚게 될 수 있음
- 법정리의 유형자산은 경제적 개념에 속함
15-2.부동산의 종류
- 부동산은 토지와 건물, 복합건물, 복합부동산으로 나뉨
- 토지와 건물은 3개 이상 결합 시 ‘복합건물’, 2개 이상 결합 시 ‘복합부동산’이라 부름
- 토지와 건물의 2개 이상 결합은 ‘복합건물’, 3개 이상 결합은 ‘복합부동산’으로 분류함
- 복합건물은 상업용과 공업용이 함께 있는 주거용도를 뜻함
- 복합부동산은 토지와 건물을 일괄 취급하는 개념임
15-3.부동산 감정평가와 법적 준수
- 토지와 건물의 감정평가 시, 공시지가 준법을 따라야 함
- 부동산 감정평가 방법은 거래사례 비교법으로, 사례 비교를 통해 감정 가격을 산정함
- 토지와 건물의 2개 이상 결합은 ‘복합건물’, 3개 이상 결합은 ‘복합부동산’으로 분류함
- 부동산 투자 시, 감정평가 시, 법적, 경제적, 기술적 측면을 모두 고려해야 함
16.부동산 법률과 준부동산 의제 부동산 이해
16-1.법률적 부동산 개념과 준부동산 의제 부동산 설명
- 토지 및 그 점은 어디에도 속하지 않고 협의 부동산에 속함
- 준부동산 의제 부동산은 협의 부동산에 속하며 법적 구분이 필요함
- 소유권, 저당권, 감정평가는 준부동산 의제 부동산에 속함
- 준부동산 중 일부의 동산인 재단은 부동산 중개 대상이 될 수 있음
16-2.준부동산 의제 부동산의 세부 요소와 규정
- 자동차, 선박, 건설기계, 항공기 공장재는 준부동산 의제 부동산에 속함
- 자동차는 등기, 선박은 등록 업무를 수행하며 기선, 범선 등의 기준이 존재함
- 공장재단 및 광업재단은 중개된 상물로 인정받을 수 있음
- 선박의 경우 20톤 이상 기선, 범선은 100톤 이상이어야 함
16-3.준부동산 의제 부동산의 등록 및 등기 규정
- 재단은 공장재단, 광업재단이 중부동산 의제 부동산에 속함
- 중개 대상물로 인정받는 중고동산에는 임목, 재단 등이 존재함
- 임목은 소유권 보존등기로 등기되며 수목은 아니고 임목으로 불러야 함
- 임목에 관한 법률이 따로 존재하며 중개 대상물이 되는 중고동산을 관리함
17.토지 및 정착물
17-1.토지 및 정착물 개념
- 토지에 부착된 수목의 집단으로서 소유권 보존 등기한 것이 임목임
- 임목은 토지 소유자에게 양도하거나 저당권 목적으로 할 수 있음
- 분리 양도가 토지 소유권과 무관하며, 토지 소유권이나 지상권의 처분에 영향을 미치지 않음
- 토지로부터 분리된 소모에 영향을 미침
- 법정 지상권이 성립함
17-2.준부동산 및 정착물
- 준부동산은 등기등록의 문제 정도를 낮춰 부동산에 준하여 취급되는 것을 의미함
- 중부동산은 선박, 자동차, 건설기계, 어업권 등이 해당함
- 임목은 토지에 부착된 임목을 의미함
- 중부동산 중 건설기계, 자동차, 어업권은 등록, 선박은 등기로 구분함
17-3.토지정착물 이해
- 토지정착물은 토지 위에 정착된 물건으로, 이동할 수 없는 물건임
- 토지의 종속 정착물과 독립 정착물로 구분함
- 법에서 토지와 분리해서 양도할 수 없는 것은 종속 정착물임
- 토지에 분리 양도가 가능한 것은 독립 정착물임
- 공부할 때는 종속과 독립 정착물의 구분에 주의해야 함
18.토지와 건물의 분리 및 권리 변동 이해
18-1.토지와 건물의 분리와 법적 독립성
- 토지와 건물을 분리해, 토지는 건물과 분리되며 이는 법의 변화임
- 건물은 토지와 분리된 경우 독립적으로 인식됨
- 명인 방법을 통해 토지와 건물의 분리를 알리는 경우, 건물은 토지와 독립된 것으로 간주됨
- 명인 방법을 갖춘 수목들은 소유권을 독립적으로 행사함
18-2.명인 방법의 유형과 효과
- 명인 방법에는 수목을 명인한 경우와 등기를 통해 명인한 경우가 있음
- 명인 방법을 갖춘 수목들은 소유권을 독립적으로 행사할 수 있음
- 명인 방법을 갖춘 수목들은 명인만으로도 등기를 할 수 있음
- 그러나 명인 방법을 갖춘 수목의 소유권은 토지소유자에게 있어야 함
18-3.권리 변동에 따른 영향
- 토지의 분리나 명인 방법의 유무에 따라 권리 변동이 발생함
- 토지 소유자의 소유 의사를 통해 토지의 분리 및 등기가 가능함
- 토지의 분리나 명인 방법의 유무에 따라 임대료 지급 여부가 결정됨
- 권리 변동에 따라 토지 소유권의 이전이나 취득이 이루어질 수 있음
19.토지소유권
19-1.토지 소유권 주장의 중요성
- 20년 이상 된 토지 소유권 주장 중요함
- 10개월 이상 소유 중단 시 토지 소유 주장 가능함
- 토지 소유 주장은 소유권뿐 아니라 타인 토지에서도 성립함
- 민법에서 토지 소유 주장은 성숙된 농작물까지 포함함
- 민법 판례에 따르면 건물은 토지로부터 독립적으로 다룸
19-2.건물과 토지의 관계
- 건물은 등기 및 사용승인 이후부터 토지와 분리되어 독립적으로 다룸
- 주벽, 기둥, 지붕 등 주요 구조물이 완성되는 순간 건물은 토지와 분리되어 양도 가능함
- 신축 중인 건물도 토지와 분리되어 독립적으로 다루어지며, 3개의 구조물(주벽, 기둥, 지붕)이 완성되어야 함
- 건물주가 된 것은 평가사가 된 것을 의미함
- 임대인과 임차인의 관계도 중요함
19-3.정착물과 동산물
- 정착물은 토지에 물, 건물, 토지에 경작 재배된 농작물 등이 있음
- 정착물은 물과 독립정착물이며, 동산물은 아예 동산으로 보지 않음
- 가식 중인 수목은 옮겨서 심어놓은 나무, 경작 수확물은 수확된 농작물을 의미함
- 집주인과 임대인의 관계도 중요함
20.토지정착물
20-1.토지정착물 정리
- 토지정착물은 2가지로 나뉨
- 토지정착물 중 종속정착물과 독립정착물로 나뉨
- 독립정착물은 4가지, 종속정착물은 3가지로 암기함
- 암기코드는 중복해서 쓰지 말고, 정착물 유형을 기억한 후 암기함
- 임대인보다 임차인이 중요함
20-2.종속정착물과 독립정착물
- 종속정착물은 토지에 몰아서 일부라서 토지와 분리가 양도되지 않음
- 독립정착물은 토지를 또 만들어서 독립적인 것임
- 과식 중인 수목은 임차인정착물이며, 정착물이라도 등산임
- 임차인정착물은 정착물이라도 등산이 아님
20-3.정착물과 동사 구분
- 정착물과 동사를 구분하는 기준은 견고하게 부착돼 있는지 여부임
- 성격이 맞춰져 제작된 것과 맞춰지지 않은 것을 구분함
- 수도꼭지는 드라이브로 십자드랙으로 아산화 불자로 쉽게 제거될 수 있음
- 교회용 책걸상은 성격상 정착물이고, 일반 가정용 책걸상은 동상임
21.부동산과 동산
21-1.부동산과 동산 구분
- 부동산과 동산을 구분하는 기준이 중요함
- 부동산은 움직이지 않고, 동산은 움직임
- 부동산은 용도가 해결적, 동산은 일몰일가의 법칙 적용이 있음
- 부동산은 점유 이전 힘듦, 동산은 공신력 인정됨
- 부동산은 취득시효 20년, 동산은 5년, 원칙적으로 10년임
21-2.부동산과 동산의 차이
- 부동산은 토지 일부, 동산은 토지 전체에 해당함
- 부동산은 점유, 동산은 용도에 따라 용도가 달라짐
- 부동산은 1물 1가의 법칙, 동산은 일몰일가의 법칙 적용됨
- 부동산은 등기, 동산은 공시방법이 다름
- 부동산은 용도가 해결적, 동산은 일몰일가의 법칙이 있음
21-3.동산의 범위와 용어 정리
- 동산은 용인 물건과 담보 물권이 포함된 개념임
- 용인 물건은 전부 동산으로 인정, 담보 물권 중 저당권 제외됨
- 동산은 용인 물건과 담보 물권 중 유치권, 직거래 소송만 가능함
- 토지 일부에 해당되는 물건은 종속 정책물로 분류함
- 부지 정책물은 토지 일부에 해당, 종속 정책물은 토지 전체에 해당함
22.토지의 정의와 용어 정리
22-1.토지의 정의와 분류
- 토지는 민법에서 정의함, 토지 및 그 정착물을 부동산이라 함
- 토지의 정착물은 토지와 독립된 것으로 토지의 일부로 취급됨
- 가식 중 일부가 가족을 정착한 경우, 동산으로 취급되지만 일부가 토지의 일부이면 토지와 독립된 것으로 봄
- 토지의 정착물은 토지 정착물과 독립된 것으로 봄
- 토지의 정착물은 토지에 종속되어야 함
22-2.토지 용어의 정의
- 토지 용어는 지적법에 의해 정의됨
- 토지 용어는 토지의 특성과 이용 목적으로 따라 분류됨
- 1필지에는 하나의 지목이 정해져야 함, 이를 1필일목주의 원칙이라 함
- 용도가 경합할 때는 주된 용도에 따라 지목이 정해짐
- 지목은 전답과수원 등 28개가 있음
22-3.지목에 대한 이해
- 지목은 1필지에 하나의 지목을 정하는 것을 말함
- 지목은 토지의 용도와 이용 목적에 따라 정해짐
- 과수원, 임야, 광천지 등은 주요 용도에 따라 지목이 정해짐
- 공장 용지, 주차장 용지, 유원지 등은 용도에 따라 지목이 정해짐
- 사찰 용지는 지목이 아님, 주의 필요
23.토지의 분류와 용어
23-1.토지의 분류와 용어 정리
- 토지의 용도에 따라 용지, 신탈림, 용재림으로 나눔
- 용지에는 농지, 임지, 토지, 임농지로 나누고 소분류로 세로분류가 있음
- 토지의 용도에 따라 지목이 달라지며 지목은 주상공, 용지, 임지, 토지, 임농지로 나누어짐
- 용지에는 신탈림, 용재림으로 나누고 이 중 용재림은 목재로 쓰는 나무, 신탈림은 가구 목재로 쓰는 나무를 뜻함
- 용지의 종류를 소분류로 나누어 임농택, 임농지, 인농택, 인농지로 부름
23-2.유지와 국어의 차이
- 유지와 국어의 차이를 명확히 이해하기 위해 용어의 뜻을 정확히 알아야 함
- 유지는 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 토지임
- 국어는 용수 또는 배수를 위해서 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로임
- 토지의 용도에 따라 유지와 국어로 나누어짐
- 유지지와 국어지의 차이를 기억할 때, 유지지와 국어지 모두 물과 관련이 있음을 기억함
23-3.용지의 종류와 용도
- 용지의 종류를 알아야 용지의 용도를 알 수 있음
- 용지 중 주상공으로 이용 중이거나 이용이 가능해도 되는 땅을 택지라고 부름
- 택지는 주상공으로 이용 중이거나 이용이 가능해도 되는 땅임
- 건축이 가능한 토지를 택지라고 하며, 돼지와 유사한 개념이나 부동산학에서는 돼지라는 표현을 쓰는 경우가 많음
- 주상공으로 이용 중인 것만 택지라고 부름
24.토지분류와 건축 가능 여부 이해
24-1.토지의 한계지와 택지 이해
- 한계지는 건축이 가능한 최종 지점, 택지는 건축 가능한 단계를 의미함
- 한계지는 한 개의 토지에 택지가 존재하는 단계를 말함
- 택지는 소상공 또는 이용 목적으로 조성된 땅을 말함
- 건축이 가능한 토지에 한계지까지 포함해 부지로 칭함
- 택지 이용은 한계지에 최종적으로 국한되어 있다는 점을 강조함
24-2.건축 가능성과 토지의 분류
- 건축 가능 여부에 따라 토지를 택지와 부지로 나눔
- 택지는 건축이 가능하며, 부지는 건축이 불가능한 땅을 말함
- 주거, 사무, 점포 등의 용도로 활용 가능한 토지를 주상공이라 함
- 건축이 불가능한 토지는 부지로 분류함
- 택지는 부지에 포함되며, 부지는 주상공까지 포함해 포괄적으로 이해해야 함
24-3.건축 가능 여부에 따른 용지 분류
- 건축 가능 여부에 따라 주거, 사무, 점포 등의 용도로 활용 가능한 토지를 주상공이라 함
- 공업지는 건축이 불가능하므로 주상공에 포함되지 않음
- 주상공은 건축이 가능한 주거, 사무, 점포 등의 용도를 말함
- 용도에 따라 주거, 사무, 점포 등의 용도로 활용 가능한 토지를 택지라 정의함
- 상업이 가능한 용도의 토지는 택지에 포함되며, 건축이 불가능한 땅을 부지로 칭함
25.토지 용도 전환과 분류
25-1.토지 용도 전환 이해
- 용도 전환은 토지의 용도를 변경하는 것을 의미함
- 용도 전환 과정은 시간이 많이 걸리므로, 용도 전환 중인 토지를 ‘전환 중’이라 부름
- 용도 전환 중인 토지는 ‘이전 중’이라 부르기도 함
- 용도 전환은 ‘할 중’이라는 표현을 사용함
- 토지 용도 전환은 세로(직선)와 가로(반대편)로 나뉨
25-2.토지 용도 전환 시 유의점
- 용도 전환 중인 토지는 ‘이전 중’으로 기록함
- 용도 전환 중인 토지가 ‘이전 중’일 때, 임지가 택지로 전환되면 ‘상업지’, 주거지가 택지로 전환되면 ‘상업지’라 부름
- 용도 전환 중에는 임지에서 농지로, 농지에서 주거지로의 움직임도 포함됨
- 후보지와 이행지는 용도 전환 중인 토지의 움직임을 의미함
- 용도 전환 중 용도가 ‘용도전환 중’인 토지의 경우, 후보지와 이행지를 함께 기록함
25-3.후보지와 이행지의 차이
- 용도 전환 중인 토지는 세로(직선)의 움직임에 따라 후보지와 이행지로 나뉨
- 용도 전환 중임에도 불구하고, 주로 용도가 ‘용도전환 중’인 토지가 존재함
- 용도 전환 중인 토지가 주로 ‘이전 중’인 토지와 ‘이행지’임
- 용도 전환 중 ‘이행지’가 더 많은 경우의 수를 가짐
- 용도 전환 중 용도가 ‘이행지’인 토지는 후보지보다 용도 전환 중인 토지가 더 많음
26.용도전환과 후보지, 이행지 이해
26-1.용도전환과 후보지의 개념 이해
- 용도전환은 토지의 이용 형태 변경, 이행지는 토지의 이용 영역 변경을 의미함
- 용도전환은 용도지목 변경을 뜻하며, 이행지는 용도전환을 위한 동일 수급권 판정에 사용됨
- 용도전환과 이행지 모두 후보지와 이행지로 불림
- 용도전환 과정은 후보지 또는 이행지로 평가하며, 성숙도나 속도가 낮을 경우 예외적으로 이행지로 평가함
26-2.용도전환과 이행지의 비교
- 용도전환은 반드시 지목 변경을 초래하나, 이행지는 지목 변경이 아니라고 보는 것이 원칙임
- 이행지는 용도전환은 되지만, 지목 변경은 안 되는 것을 원칙으로 함
- 후보지는 반드시 지목 변경을 초래하나, 이행지는 원칙적으로 지목 변경이 없을 수 있음
- 용도전환은 택지인지, 이행지는 택지인지 상관의 용도전환에 대해 결정함
26-3.용도전환과 이행지의 실용적 적용
- 후보지는 용도전환과 이행지 모두 지목 변경을 초래하며, 이행지는 용도전환과 지목 변경 중 어느 것도 이루어질 수 있음
- 용도전환은 이미지가 변경되었으므로 후보지와 이행지 모두 용도전환으로 봐야 함
- 이행지는 용도전환은 이루어지지만, 지목 변경은 안 될 수 있음
- 이행지에 대한 실질적인 이해와 적용은 용도전환과 후보지 이해에 있어 매우 중요함
27.토지 용도의 변환과 필지, 백지 이해
27-1.토지 용도 변환과 후보지 이해
- 토지 용도 변환은 토지의 용도를 변경하는 것을 말함
- 변환 가능한 용도에는 농지와 상업지, 공업지 등이 포함됨
- 변환 가능한 용도를 확인하기 위해선 장내 택지인지, 용도 전환을 고려해야 함
- 변환된 용도는 일반적으로 ‘이행지’라고 명명함
- 용도 전환에 따른 용도의 변환은 반드시 처리해야 함
27-2.후보지와 용도 전환 평가
- 후보지는 용도 전환 가능성이 있는 토지를 의미함
- 후보지와 용도 전환은 세부 용도에 따라 다르게 평가됨
- 용도 전환으로 평가되는 경우, 용도의 성숙도가 낮거나 이행이 완만한 경우를 제외해야 함
- 용도 전환에 따른 부족 문제를 해결하기 위해선 용도적 공급이 가능해야 함
- 용도적 공급은 토지의 물리적 공급이 아닌, 경제적 공급을 의미함
27-3.필지와 백지 이해
- 필지는 가격 수준이 비슷한 필지들 중 일부를 의미함
- 필지의 가격은 필지의 일부에 대해서만 성립하며, 일부가 된다는 뜻임
- 백지는 필지 중 일부에 대해 특정 조건을 충족하는 필지들을 의미함
- 백지와 필지는 가격이 다르지만, 비슷한 용도의 필지들을 가리키는 경우도 있음
- 각 필지는 가격과 용도에 따라 가격이 달라질 수 있음
28.토지법 강의
28-1.토지의 개념과 법적 구분
- 토지, 부동산 중에서도 건축 가능한 땅을 뜻함
- 토지에는 부동산과 경매 공공용지 포함함
- 건축 가능한 토지는 면적 기준이 있음
- 법정 면적 기준은 일정한 기준으로 정해진 제곱미터 제곱화된 면적임
- 면적 기준을 지키지 않으면 토지 허가를 받을 수 없음
28-2.필지와 택지의 이해
- 필지는 지번을 붙여 등기등록하는 단위이고, 택지는 가격 수준이 비슷한 면적 단위임
- 필지는 면적 기준을 지키지만, 택지는 면적 기준이 아님
- 필지는 건축 가능 토지이고, 택지는 건축 불가능한 토지임
- 토지에 건축물이 없고, 사법상 제약이 없는 토지는 ‘나지’임
- 공법상 제약은 토지에 건물이 있으면 생기는 수직적 법률관계를 뜻함
28-3.나지, 갱지, 저지의 이해
- 공법상 제약이 없는 토지는 ‘나지’, 건물이 없는 토지는 ‘갱지’, 사법상 재약이 없는 토지는 ‘저지’임
- 나지는 건축물이 없고, 사법상 재약이 없는 토지임
- 갱지는 건물이 있는 토지이고, 저지는 건물이 없는 토지임
- 공법상 제약과 사법상 제약을 모두 벗어난 토지는 ‘저지’임
- 우리나라는 일본에서는 ‘저지’라는 표현을 사용하기도 함
29.땅값 비교
29-1.건물 가치의 영향
- 토지가 아닌 건물이 있는 땅의 땅값은 건물값과 달리 비쌈
- 건물이 있는 땅과 건물이 없는 땅을 비교할 때 건물이 있는 땅의 땅값이 더 비쌈
- 건물이 없는 땅은 용도가 다양하고 용도를 변경하려면 철거를 해야 하므로 비쌈
- 건물이 있는 땅의 땅값은 건물이 없고 땅 위에 건물이 있는 땅의 땅값에 비해 더 비쌈
- 건물이 없는 땅의 땅값은 낮지만, 건물이 있는 땅의 땅값보다는 낮음
29-2.건부지의 가격 특징
- 건부지는 비싸지만, 건물이 없는 땅보다는 비교적 싼 편임
- 건부지의 가격은 건폐율 규정에 따라 달라짐
- 건폐율은 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율로, 우리나라 부동산에서는 일정한 기준에 따라 건축해야 함
- 건폐율 규정으로 인해 건축물이 없는 땅의 땅값이 더 비싸짐
- 정부 규제로 인해 이미 건물이 짓어진 땅의 가치가 더 비싸질 수 있음
29-3.땅의 종류와 가격
- 건물 없는 땅은 나지, 건물 있는 땅은 건부지, 나지가 공직이 되어 있는 땅은 공직이 됨
- 나지는 개인 토지가 되지만, 지목이 되어 있지 않을 수도 있음
- 공직이 되어 있는 땅은 공직이 있는 땅보다도 나지가 싼 편임
- 땅의 종류에 따라 건부지가 더 비싸지만, 건물이 있는 땅이 비싸지는 예외도 있음
- 건부지의 가치는 예외적인 경우에만 높아짐
30.토지 용어 정리
30-1.용어의 개념과 중요성
- 용어는 반드시 한꺼번에 공부해야 함
- 토지 용어는 공지, 휴환, 유지의 4가지임
- 공지는 건폐율 제한으로 인한 건축을 목적으로 하는 토지임
- 휴환지는 건물이 짓기 어려운 나대지, 농지가 아닌 지목 변경이 없는 땅임
- 유지지는 토지의 이용이 계속되는 토지임
30-2.용어의 적용
- 지적법에서 경사면의 토지는 법적으로 소유권이 없음
- 이용 가치가 없는 땅은 법적 소유권이 없음
- 법적 소유권은 인정되지만 이용하지 않는 땅은 법적 소유권이 없음
- 빈지는 바다와 육지 사이의 해변 토지임
- 육지 중 해안선 주변의 면적 100만 평방미터 이상이어야 함
30-3.용어의 용도
- 토지 용어는 토지의 이용 상황과 가치를 알 수 있게 해줌
- 용어를 통해 토지의 이용 여부와 가치를 파악할 수 있음
- 용어는 토지의 이용 가치에 따라 분류되기도 함
- 용어의 적용에 있어, 수요의 가격 탄력성에 따라 판매 수입이 달라짐
- 가격 탄력성이 1보다 작으면 가격 인하가 판매 수입 증가로 이어짐
31.토지의 법적 정의
31-1.토지의 법적 구분
- 토지에는 간조, 만조, 간석지, 해안선, 등록지점 포함됨
- 간조는 간석지와 만조 사이를, 간석지는 법적 소유권이 없는 토지를 의미함
- 법적 소유권이 없는 토지는 등록되지 않아도 이용 가치가 있음
- 간석지는 등록이 되어도 해안선부터 토지 등록 지점 사이의 땅을 의미함
- 법적 소유권이 없는 땅은 공유 수면 관리법상 바닷가로 간주되어 토지로 인정되지 않음
31-2.빈지의 정의와 법적 조건
- 빈지는 해안선부터 토지 등록 지점 사이에 있는 토지를 의미함
- 법적 소유권은 인정되지 않지만, 이용 가치가 있는 토지임
- 빈지는 법적 조건이 없는 법지만, 등록되지 않은 토지라면 이용 가치가 있는 토지임
- 토지 등록 지점이 있는 땅은 토지로 인정됨
- 공부할 때 법적 소유권의 유무와 이용 가치의 중요성을 기억해야 함
31-3.토지의 용도와 분류
- 토지 용도에 따라 1단지, 공유지, 2필지 이상 토지, 가격 수준이 비슷한 1단위 토지로 나뉨
- 1단지는 용도상 불가분한 관계에 있는 2필지 이상 토지를 의미함
- 가격 수준이 비슷한 1단위 토지는 1단지로 평가함
- 표준지와 표본지의 차이도 이해해야 함
- 표준지는 시가를 공시하기 위해 선정된 땅, 표본지는 시가 변동을 측정하기 위해 선정된 땅을 의미함
32.지가 및 변동
32-1.표본지와 지가 변동
- 지가 및 변동을 측정하기 위해 표본지 지정함
- 토지, 주택은 표준지, 공동주택은 구분 없이 공시함
- 표본지로 선정된 토지는 표본지공시지가 변동을 적정함
- 표본지공시지가 변동을 적정하는 이유는 지가 변동을 알기 위함임
- 도시개발사업의 방식은 수용, 사용, 환지, 혼용으로 나뉨
32-2.토지 이용 형태
- 도시개발사업의 토지 이용 형태는 수용, 사용, 환지, 혼용으로 나뉨
- 수용은 자연 상태 그대로의 토지로, 개발 이전에 소유지 소지자들이 안 되겠다고 조합을 구성함
- 환지는 개발 이전에 토지 소유자들에게 땅을 되돌려주는 형태임
- 혼용은 수용과 환지를 함께 이용하는 방식으로, 산지나 농지 등이 해당됨
- 토지 소유자들은 토지 재분배를 통해 토지를 받게 됨
32-3.공지, 휴한지, 유휴지
- 건폐율 제한으로 인해 건물 짓지 않고 남겨둔 땅은 공지지임
- 법적 소유권은 없으나 이용 가치가 있는 땅은 유휴지임
- 등록되지 않은 토지는 빈지임
- 고압 전선 아래에 사용하는 토지도 빈지에 포함됨
33.토지의 용도와 선정
33-1.토지의 용도와 용도 변동
- 토지 용도는 바닷물의 유무, 소유권의 유무에 따라 달라짐
- 용도 변동은 선정된 토지의 경우 표준지, 공시지, 비용 충당으로 쓰이는 토지로 나뉨
- 용도 변동 중 용도가 변경된 토지는 용도 변동 토지로 분류, 변경 이전 토지는 2필지 이상 필지로 분류
- 토지 용도의 변경은 원칙적으로 개발 이전이어야 함
- 공법상 제약이 있는 토지는 택지, 사법상 제약이 있는 토지는 비용 충당으로 쓰이는 토지로 분류
33-2.택지의 개념과 조건
- 택지는 주상공이 필지에 포함된 경우를 의미
- 택지는 용도가 장내 택지가 될 것으로 예상되는 토지로 정의
- 주거지로 전환된 택지는 후보지로 분류, 이행지와 상호 간에 변경된 토지도 후보지로 인정
- 빈지는 법적 소유권이 인정되지 않지만 이용 실익이 있는 토지로 정의
33-3.토지의 선정과 감정평가
- 표준지와 공시지의 변동 측정을 위해 선정된 토지는 표본지, 공시지, 비용 충당으로 쓰이는 토지로 분류
- 택지 끝의 택지형과 용도상 불가분한 관계 있는 2필지 이상 필지는 한계지로 정의
- 감정평가는 일괄 평가, 개별 필지별 평가가 아닌 전체 토지에 대한 평가를 의미
- 공지 토지는 다른 용도로 조성되기 이전 상태의 토지로 정의
34.부동산업 이해와 표준산업 분류표
34-1.부동산업 이해와 표준산업 분류표
- 부동산업은 임대공급업과 관련 서비스업으로 구분됨
- 임대공급업에는 관중자감과 주거, 비주거 등이 포함됨
- 관련 서비스업에는 중개, 대리, 투자, 자문, 감정평가업 등이 포함됨
- 부동산업 표준산업 분류표는 한국 표준산업 분류표에 기반함
- 표준산업 분류표는 감정평가업의 속성을 확인하는 데 도움을 줌
34-2.임대공급업 이해
- 임대공급업은 관중자감, 임계공, 개발공급업 등으로 구성됨
- 임계공은 민계공, 임대업과 관련 서비스업의 합쳐진 개념임
- 관중자감은 중개, 대리, 투자, 자문, 감정평가업을 포함함
- 중개업 등록 시 개인사무실 등록이 필요함
- 중개업 등록증은 사업자 등록증과 동일한 형식을 가짐
34-3.중개업과 감정평가업
- 중개업 등록 시 개인사업자등록증 필요함
- 감정평가업은 부동산 업종 관련 서비스업의 한 종류임
- 부동산 업종 관련 서비스업에는 중개, 대리, 투자, 자문, 감정평가업이 포함됨
- 감정평가업은 개인사업자등록증에 해당하는 업종임
- 중개업과 감정평가업 모두 상황에 따라 감정평가가 이루어짐
35.부동산 및 주택에 대한 이해
35-1.부동산 종류 및 임대 공급업 이해
- 부동산에는 임대공급업과 관련 서비스업이 포함됨
- 임대공급업에는 주거, 비주거, 기타 임대, 관리 중개, 대리 투자, 자문, 감정평가비 등이 포함됨
- 관련 서비스업에는 주거 비 주거 기타 임대, 주거 비 주거 기타 관리, 중개 대리 투자, 자문 감정평가비 등이 포함됨
- 주거용 부동산 개발공급업은 관련 서비스업이 아니라 임대공급업에 속함
35-2.주택의 종류와 법 규정 이해
- 건축법에서는 주택을 단독주택과 공동주택으로 구분함
- 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대 주택, 기숙사로 나뉨
- 주택법에서는 기숙사를 주택으로 보지 않으며, 아파트, 연립, 다세대 공동주택만 주택으로 규정함
- 준주택은 건축법에서는 사용하지 않으며, 주택법에서는 ‘주택이 아니라서 준주택’이라는 의미로 사용됨
- 주택은 8개의 종류(단독주택, 공동주택, 연립/다세대 공동주택, 연세대 기숙사 공동주택, 아파트, 연세대 기숙사 공동주택, 준주택)로 나뉨
35-3.토지 특성 이해와 시험 문제 대비
- 토지의 특성에 따라 부동산의 이용 목적이 달라짐
- 토지의 이용은 용도, 이용 기간, 이용 목적에 따라 달라짐
- 시험에서 주택 용어(주택, 연세대 기숙사 공동주택, 아파트, 다세대 공동주택)에 대한 이해가 필요함
- 시험에서 주택의 종류와 관련 법 규정에 대한 이해를 위해 각 종류의 특성과 법 규정을 암기하는 것이 중요함
- 토지의 특성과 부동산의 이용 목적에 따라 부동산을 이용하는 주체가 달라짐을 이해해야 함
36.공동주택과 단독주택의 분류와 특징
36-1.공동주택의 분류와 특징
- 공동주택은 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 아파트와 5개층 이하인 다세대주택으로 구분
- 4~56층만 아파트이며, 1~3층은 상가로 사용 가능
- 아파트의 층수를 5개 층 이상으로 삼아야 아파트로 볼 수 있음
- 층수가 660제곱미터 이하인 경우, 연립이나 상세에 해당
36-2.단독주택의 분류와 특징
- 단독주택은 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이하이며, 층수가 4개 층 이하일 경우에만 다가구 또는 단독주택으로 분류
- 19세대는 다가구로 분류하며, 20세대는 임대형 기숙사로 분류
- 3개 층 이하인 경우 단독주택이 됨
36-3.공동주택과 단독주택의 용어 정리
- 공동주택은 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상이며, 660제곱미터 이하인 경우에만 다세대주택으로 분류
- 임대형 기숙사는 실이 20실 이상인 경우에만 제공
- 다세대주택은 3개 층 이상이며, 실별로 취사 가능
- 단독주택은 층수가 3개 층 이하이며, 실별로 독립된 주거 형태를 갖추어야 함
37.주택법과 도시형 생활주택의 특징
37-1.주택의 정의와 종류
- 주택법에서 정의하는 주택의 범위는 공동체 사를 말함
- 주택에는 공동체 사, 기숙사, 연립주택, 다세대주택 등이 포함됨
- 기숙사는 일반 기숙사와 임대형 기숙사로 나뉘며, 임대형 기숙사는 또 다른 유형의 기숙사로 간주될 수 있음
- 연립주택은 층수가 5개 이상이며, 학생, 직장인, 종업원 등이 장기간 거주할 수 있는 구조임
- 다세대주택은 장소와 사람이 둘 다 나오며, 욕실까지 갖춰진 경우 다중이 주택임
37-2.기숙사의 분류와 특징
- 기숙사는 일반 기숙사와 임대형 기숙사로 나뉘며, 일반 기숙사는 50층 이상, 임대형 기숙사는 20층 이상을 요구함
- 일반 기숙사는 공장, 학교, 종업원 등이 거주하는 곳으로 660제곱미터 이하에 해당함
- 임대형 기숙사는 20층 이상이며, 이에는 학생, 직장인 등이 거주하는 곳이 포함됨
- 일반 기숙사와 임대형 기숙사 모두 건축법령에서 정한 특정 조건을 충족해야 함
37-3.도시형 생활주택의 특징
- 도시형 생활주택은 주택법에서 규정하는 주택 외의 건축물로, 300세대 미만의 세대 수를 요구함
- 도시형 생활주택은 준주택과 준주택을 포함하며, 이들은 법적으로 주택으로 취급됨
- 준주택은 정식 주택이 아니며, 주택 외에 건축물과 부속 건축물을 의미함
- 도시형 생활주택은 주택법에서 정한 특정 조건을 충족하는 주택 외의 건축물을 말함
- 도시형 생활주택에 대한 분양가 상한제는 적용되지 않음
38.부동산 용도지역
38-1.용도지역 3가지
- 용도지역 3가지 – 준주택, 준지대, 준공업지역임
- 준주택은 주택 외 건축물과 부속도지지만 주거 시설로 이용 가능한 것들임
- 준지대는 토지 임대료를 줄여 부동산으로 처리하는 것임
- 준공업지역은 준주거지역과 준공업지역만 가능함
- 용도지역 중 준주거지역과 준공업지역만 준으로 출발할 수 있음
38-2.준주택과 준지대
- 준주택은 기숙사, 오피스텔, 다중생활시설, 노인복지주택 등을 포함함
- 준지대는 토지 임대료를 줄여 부동산으로 처리하는 것으로 인간이 만든 기계, 기구, 설비를 지칭함
- 준주거지역과 준공업지역은 준으로 출발할 수 있는 용도지역임
- 준주거지역은 300세대 미만이고, 준공업지역은 300세대 미만이어야 함
- 용도지역에는 준농림, 준녹지, 준주거, 준공업지 용도지역이 있음
38-3.준주택과 준지대 구분
- 준주택은 세대를 구분하여 생활도 가능하고 소유도 가능한 것임
- 세대를 구분해서 생활까지 가능한 주택을 구분형 공동주택이라 함
- 국민주택은 국가지자체나 공무사가 건설하는 주택을 뜻함
- 규모가 국민주택 규모 이하인 것을 기준으로 삼음
- 읍면적은 100제곱미터 이하여야 함
39.부동산의 세부 유형과 특성
39-1.부동산의 세부 유형과 특성 이해
- 부동산의 세부 유형은 원래 이단식으로 위치해서 끝나는 방식으로 처리됨
- 국민주택 8호 이상이면 국민주택이며, 8호 이하일 때만 국민주택으로 분류됨
- 연립주택은 내구성이 좋아 내부 구조를 쉽게 변경할 수 있음
- 장수명 주택은 내구성은 좋으나, 구조 자체를 변경할 수 없는 주택을 의미함
39-2.부동산의 세부 유형에 따른 특성 분석
- 연립주택은 준주택에 비해 건설비가 높고 세대를 나누는 것이 필요함
- 민영주택은 국민주택을 제외한 주택을 의미함
- 장수명 주택은 에너지 절약형 친환경 주택이 필요하며, 이산화탄소 배출량을 저감해야 함
- 친환경과 장수명 주택은 참고로만 기억하면 됨
39-3.부동산의 특성과 그 이해
- 부동산의 특성은 토지 특성과 건물 특성을 모두 포함함
- 토지 특성은 토지의 자연적 특성과 인문적 특성을 구분함
- 건물 특성은 토지 특성에 의해 영향을 받음
- 인문적 특성은 후천적으로 변경이 가능함
- 토지의 선천적 특성은 변경이 불가능하므로, 인문적 특성에 대한 이해가 필요함
40.자연적 특성과 인접성에 대한 이해
40-1.자연적 특성과 인접성의 이해
- 인접성은 경제적 용도적 측면에서 시험에 나오기 어려움
- 인접성은 자연적 특성의 성격인데, 구동성, 연속성, 부정성, 개별성 등이 포함됨
- 인접성의 성격은 인문적 특성의 성격과 조금 다르게 인식되며, 이에 따라 분류가 애매할 수 있음
- 용도의 다양성은 토지의 주요 특성 중 하나로, 이를 인지하는 것이 중요함
40-2.토지의 물리적, 경제적 이동
- 토지의 물리적 이동은 불가능하지만, 경제적 이동은 가능함
- 토지의 공급은 물리적으로 불가능하지만, 용도적으로 가능함
- 토지의 감가는 물리적으로는 불가능하지만, 경제적 관점에서는 가능함
- 물리적으로 이동이 불가능하더라도, 경제적 용도적으로 이용이 가능함
40-3.토지의 감가와 부동산의 가치
- 감가는 물리적, 기능적, 경제적 감가액을 제조사로 원가에서 공제하는 작업임
- 토지의 감가를 계산하는 것은 주변 환경 변화에 따른 부동산 가치의 변화를 고려하는 작업임
- 토지의 물리적 손상이나 파손은 대체 가능한 물건이지만, 경제적 손상은 대체 불가능함
- 따라서 토지의 감가가 높아질수록 부동산의 가치는 떨어짐
41.부동산에서의 물리적 공급과 경제적 공급
41-1.부동산에서의 물리적 공급과 그 한계
- 인근 지역이란 대상 부동산에 속한 지역으로 이용이 동결적이고 같은 형성 요인을 공유하는 지역임
- 물리적으로 대체는 불가능하지만, 용도적인 측면에서 가능함
- 인근 지역에 있어야하며, 물리적으로 대체가 가능해야 함
- 부동산의 물리적 공급은 토지의 물리적 공급에 따라 달라짐
41-2.부동산에서의 경제적 공급과 그 한계
- 부동산에서의 경제적 공급은 용도의 다양성에 따라 이루어짐
- 토지의 용도적 공급을 통해 토지의 절대량이 늘어남
- 토지의 절대량이 늘어난 것으로 보지 않는 경우가 있음
- 토지의 용도 전환은 공급의 형태로 표현되며, 이는 경제적 공급임
- 물리적으로 공급이 늘어난 것이 아니라 용도가 다양해져 공급이 이루어진 것으로 이해해야 함
41-3.부동산에서의 공급의 한계와 향후 전망
- 부동산에서의 공급은 물리적으로 불가능한 것이 아니라 용도의 다양성에 따라 가능함
- 물리적 공급곡선은 완전히 비탄력적인 것이 아니라 탄력적인 형태를 가짐
- 공급함수가 완전히 비탄력적인 경우에는 물리적 공급이 불가능함
- 공급의 한계를 이해하면 부동산 시장에 대한 전략을 세울 수 있음
- 공급의 한계를 극복하고 공급을 늘려나가면 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있음
42.토지공급
42-1.토지공급의 유형
- 물리적 공급은 물리적으로 토지 자체를 생산하는 것임
- 경제적 공급은 토지를 용도 전환하여 생산하는 것임
- 용도 전환은 후보지나 수면 배립 등을 통한 용도의 다양성 형성에 해당함
- 토지공급 곡선은 물리적 공급 곡선과 달리 용도 전환 곡선을 가짐
- 물리적 공급은 불가능하지만, 경제적 공급은 가능함
42-2.국지화와 개별화
- 국지화는 지역마다 따로따로 시장을 형성하는 것임
- 개별화는 물건마다 가격이 다른 상황을 의미함
- 국지화는 부동산의 특성에 따라 지역마다 다르게 나타남
- 재생산 이론은 생산이 뜨고, 생산비 법칙은 생산이 안 된다는 이론임
- 부동산은 재생산 이론과 생산비 법칙이 모두 적용되지 않음
42-3.외부 효과와 지역 분석
- 부동산은 인접성과 외부 효과에 따라 가격이 달라짐
- 외부 효과는 인접성으로 인해 발생하며, 부동산은 인접한 다른 요인의 영향을 받음
- 부동산을 이용할 때는 최적의 이용 유형을 찾아야 함
- 외부 효과와 지역 분석은 동일한 개념이며, 부동산을 이용하는 상황에서 중요함
43.부동산 용도론
43-1.용도의 다양성과 최유효 이용
- 부동산 용도의 다양성으로 인해 지역별 가격 차이가 나타남
- 용도의 다양성을 고려한 최유효 이용이 중요함
- 지역마다 용도가 달라 부동산 가격에 영향을 미침
- 부동산 가격은 지역화와 개별화에 따라 달라짐
- 물건마다 개별 분석이 필요하며, 이를 통해 부동산 가격 차이를 이해할 수 있음
43-2.부동산 용도의 특성
- 토지는 경제적 용도적 공급을 통해 생산이 가능함
- 토지는 재생산 이론이 정되지 않아 생산량이 일정하지 않음
- 부동산은 외부 영향을 받아 감정 평가가 필요함
- 부동산 용도는 지역과 물건에 따라 다양하며, 이를 개별 분석 또는 지역 분석이라 함
- 부동산을 이용할 때는 최고 최선으로 이용해야 함
43-3.용도별 가격 차이와 최유효 이용
- 부동산 물건마다 가격이 다르다는 점을 개별 분석이라 함
- 부동산 가격 차이는 지역화, 개별화 등 용도의 다양성에 따른 것임
- 부동산 용도의 다양성으로 인해 부동산 가격에 영향을 미침
- 재생산 이론과 생산비 법칙에 따라 생산량이 일정하지 않음