이 파일은 강의 스크립트인데 강사가 중요하게 생각한 부분은 어디인거 같아? 상세하게 설명해줘
이 강의 스크립트에서 강사가 중요하게 생각한 부분은 크게 최유효이용(최)의 개념과 분석 방법, 감정평가와의 관련성, 그리고 3방식(비교 방식, 원가 방식, 수익 방식)과의 연계로 나눌 수 있습니다. 각 부분을 상세히 설명하면 다음과 같습니다:
1. 최유효이용(최)의 개념과 분석 방법
- **최유효이용(최)**은 부동산이 가장 높은 가치를 창출할 수 있는 이용 방식을 의미합니다. 이 개념은 부동산 평가의 핵심 원칙 중 하나로, 강사는 이 부분을 반복적으로 강조하며, 특히 나지 상태와 계량물이 있는 상태로 나누어 분석하는 방법을 설명합니다.
- 나지 상태: 토지만 있는 상태로, 토지의 용도를 결정하는 것이 목적입니다. 이때 토지의 최대 생산성을 고려하여 비수익성과 수익성 부동산으로 나누어 분석합니다.
- 계량물이 있는 상태: 건물 등 개량물이 있는 상태로, 전환 비용을 고려하여 현재 상태를 유지할지, 아니면 용도를 전환할지를 결정합니다. 이때 자본적 지출이 필요한 경우와 필요하지 않은 경우로 나누어 분석합니다.
- 강사는 이 두 상태의 분석 결과가 다를 수 있음을 강조하며, 특히 용도 전환 지역에서의 분석이 중요하다고 설명합니다. 예를 들어, 연남동과 같은 지역에서는 토지의 용도가 상업용으로 바뀌었지만, 계량물의 상태에서는 전환 비용이 높아 주거용으로 유지하는 것이 더 합리적일 수 있다는 점을 예시로 들었습니다.
2. 감정평가와의 관련성
- 강사는 최유효이용이 감정평가의 핵심 원칙임을 강조하며, 특히 **3방식(비교 방식, 원가 방식, 수익 방식)**과의 관련성을 설명합니다.
- 비교 방식: 유사 사례를 선택하여 정상화 작업(사정 보정, 시점 수정, 지역 요인 보정 등)을 통해 가격을 산정합니다. 이때 최유효이용을 전제로 개별 요인을 고려합니다.
- 원가 방식: 주로 건물 가격을 산정할 때 사용되며, 재조달 원가를 기준으로 감가 수정을 통해 가치를 판단합니다. 이때도 최유효이용을 전제로 합니다.
- 수익 방식: 순수익을 환원율로 환원하여 가치를 산정합니다. 이때 순수익은 최유효이용을 전제로 추계해야 하며, 잔여법을 통해 토지와 건물의 순수익을 나누는 작업도 최유효이용을 전제로 합니다.
- 강사는 이 부분이 감정평가의 핵심이며, 특히 3방식을 이해하는 것이 중요하다고 강조합니다. 또한, 이 부분은 1회독에서는 이해가 어려울 수 있으므로 2회독 이상에서 다시 확인할 것을 권장합니다.
3. 3방식과의 연계
- 강사는 3방식이 최유효이용을 전제로 한다는 점을 반복적으로 강조하며, 각 방식에서 최유효이용이 어떻게 적용되는지를 설명합니다.
- 비교 방식: 유사 사례를 선택할 때 최유효이용을 전제로 개별 요인을 고려합니다. 특히 배분법을 통해 복합 부동산의 가격을 나누는 작업도 최유효이용을 전제로 합니다.
- 원가 방식: 재조달 원가를 기준으로 감가 수정을 할 때 최유효이용을 전제로 합니다. 건물의 가치는 시간에 따라 감가되므로 이를 고려해야 합니다.
- 수익 방식: 순수익을 환원율로 환원할 때 최유효이용을 전제로 합니다. 특히 잔여법을 통해 토지와 건물의 순수익을 나누는 작업도 최유효이용을 전제로 합니다.
- 강사는 이 부분이 감정평가의 핵심이며, 특히 3방식을 이해하는 것이 중요하다고 강조합니다. 또한, 이 부분은 1회독에서는 이해가 어려울 수 있으므로 2회독 이상에서 다시 확인할 것을 권장합니다.
4. 최유효이용의 장애 요인
- 강사는 최유효이용을 저해하는 요인으로 부동산의 특성, 정부의 행정적 규제, 합리적 판단의 어려움을 꼽습니다.
- 부동산의 특성: 부동산은 고정성, 개별성, 부증성 등의 특성으로 인해 시장 진입이 어렵고 비싸며, 투기적 요소가 개입될 가능성이 높습니다.
- 정부의 행정적 규제: 정부의 규제는 최유효이용을 강제하는 동시에, 진입을 막거나 지연시키는 장애 요인으로 작용할 수 있습니다.
- 합리적 판단의 어려움: 경제 주체들이 최유효이용을 판단하는 것은 쉽지 않으며, 전문가의 도움이 필요합니다.
- 강사는 이 부분이 시험에서 출제될 가능성이 높다고 언급하며, 특히 최유효이용의 장애 요인을 설명하라는 문제가 출제된 바 있다고 강조합니다.
5. 보고서 작성과 평가
- 강사는 감정평가 보고서 작성 시 최유효이용의 원칙을 명확히 포함시켜야 한다고 강조합니다. 특히 미국의 기준을 참고하여 보고서에 최유효이용 분석을 반드시 포함시키는 것이 중요하다고 설명합니다.
- 또한, 보고서에서 이용의 구체성, 이용 시기, 이용 주체에 대한 세부적인 결론을 요구하는 점도 강조합니다. 예를 들어, 단독 주택인 경우 층수와 연면적까지 구체적으로 명시해야 한다는 점을 언급합니다.
6. 기타 중요 사항
- 강사는 과제 제출과 관련하여 6강까지는 자유롭게 제출할 수 있지만, 7강 이후부터는 기한을 두고 제출할 예정이라고 안내합니다. 또한, 강의 자료를 활용하는 방법에 대해 설명하며, PPT는 다시 보지 않을 자료로 정리하고 기본서에 메모하며 1회독을 권장합니다.
결론
강사는 최유효이용의 개념과 분석 방법, 감정평가와의 관련성, 3방식과의 연계를 가장 중요하게 생각하며, 이 부분을 반복적으로 강조하고 있습니다. 또한, 보고서 작성 시 최유효이용의 원칙을 명확히 포함시키는 것과 최유효이용을 저해하는 요인에 대한 이해도 중요하다고 강조합니다. 이 부분들은 시험에서 출제될 가능성이 높으므로, 학습자들은 이 부분을 집중적으로 공부해야 할 것으로 보입니다.
스크립트 상세한 설명과함께 요약 부탁해
이 강의 스크립트는 부동산 평가 이론에 대한 강의로, 특히 **최유효이용(최)**의 개념과 분석 방법, 감정평가와의 관련성, 그리고 **3방식(비교 방식, 원가 방식, 수익 방식)**과의 연계를 중심으로 설명하고 있습니다. 아래는 스크립트의 상세한 내용을 요약한 것입니다.
1. 강의 개요 및 공지 사항
- 강사: 강의를 진행하는 강사는 학생들과의 상담을 통해 공지 사항을 반복적으로 전달하는 것이 중요하다고 강조합니다.
- 과제 제출: 6강까지는 자유롭게 과제를 제출할 수 있지만, 7강 이후부터는 기한을 두고 제출할 예정입니다.
- 강의 자료 활용: PPT는 다시 보지 않을 자료로 정리하고, 기본서에 메모하며 1회독을 권장합니다.
2. 최유효이용(최)의 개념과 분석 방법
- **최유효이용(최)**은 부동산이 가장 높은 가치를 창출할 수 있는 이용 방식을 의미합니다. 이는 부동산 평가의 핵심 원칙 중 하나입니다.
- 나지 상태와 계량물이 있는 상태로 나누어 분석합니다:
- 나지 상태: 토지만 있는 상태로, 토지의 용도를 결정하는 것이 목적입니다. 이때 토지의 최대 생산성을 고려하여 비수익성과 수익성 부동산으로 나누어 분석합니다.
- 비수익성 부동산: 개발 여부를 결정하며, 개발 비용을 고려하여 토지 가치가 가장 큰 대안을 선택합니다.
- 수익성 부동산: 수익을 기준으로 토지 가치를 구하며, 직접 환원법과 자녀 환원법을 사용합니다.
- 계량물이 있는 상태: 건물 등 개량물이 있는 상태로, 전환 비용을 고려하여 현재 상태를 유지할지, 아니면 용도를 전환할지를 결정합니다.
- 자본적 지출이 없는 경우: 현재 상태를 유지하며, 순영업소득을 통해 부동산 가치를 평가합니다.
- 자본적 지출이 있는 경우: 전환 비용을 고려하여 부동산의 전체 가치가 가장 큰 대안을 선택합니다.
- 나지 상태: 토지만 있는 상태로, 토지의 용도를 결정하는 것이 목적입니다. 이때 토지의 최대 생산성을 고려하여 비수익성과 수익성 부동산으로 나누어 분석합니다.
3. 감정평가와의 관련성
- 최유효이용은 감정평가의 핵심 원칙이며, 특히 **3방식(비교 방식, 원가 방식, 수익 방식)**과 밀접한 관련이 있습니다.
- 비교 방식: 유사 사례를 선택하여 정상화 작업(사정 보정, 시점 수정, 지역 요인 보정 등)을 통해 가격을 산정합니다. 이때 최유효이용을 전제로 개별 요인을 고려합니다.
- 원가 방식: 주로 건물 가격을 산정할 때 사용되며, 재조달 원가를 기준으로 감가 수정을 통해 가치를 판단합니다. 이때도 최유효이용을 전제로 합니다.
- 수익 방식: 순수익을 환원율로 환원하여 가치를 산정합니다. 이때 순수익은 최유효이용을 전제로 추계해야 하며, 잔여법을 통해 토지와 건물의 순수익을 나누는 작업도 최유효이용을 전제로 합니다.
4. 최유효이용의 장애 요인
- 부동산의 특성: 부동산은 고정성, 개별성, 부증성 등의 특성으로 인해 시장 진입이 어렵고 비싸며, 투기적 요소가 개입될 가능성이 높습니다.
- 정부의 행정적 규제: 정부의 규제는 최유효이용을 강제하는 동시에, 진입을 막거나 지연시키는 장애 요인으로 작용할 수 있습니다.
- 합리적 판단의 어려움: 경제 주체들이 최유효이용을 판단하는 것은 쉽지 않으며, 전문가의 도움이 필요합니다.
5. 보고서 작성과 평가
- 보고서 작성: 감정평가 보고서 작성 시 최유효이용의 원칙을 명확히 포함시켜야 합니다. 특히 미국의 기준을 참고하여 보고서에 최유효이용 분석을 반드시 포함시키는 것이 중요합니다.
- 이용의 구체성, 이용 시기, 이용 주체: 보고서에서 이 세 가지 요소에 대한 세부적인 결론을 요구합니다. 예를 들어, 단독 주택인 경우 층수와 연면적까지 구체적으로 명시해야 합니다.
6. 기타 중요 사항
- 과제 제출: 6강까지는 자유롭게 과제를 제출할 수 있지만, 7강 이후부터는 기한을 두고 제출할 예정입니다.
- 강의 자료 활용: PPT는 다시 보지 않을 자료로 정리하고, 기본서에 메모하며 1회독을 권장합니다.
결론
이 강의 스크립트는 최유효이용의 개념과 분석 방법, 감정평가와의 관련성, 3방식과의 연계를 가장 중요하게 다루고 있습니다. 강사는 이 부분을 반복적으로 강조하며, 특히 3방식을 이해하는 것이 중요하다고 강조합니다. 또한, 보고서 작성 시 최유효이용의 원칙을 명확히 포함시키는 것과 최유효이용을 저해하는 요인에 대한 이해도 중요하다고 강조합니다. 이 부분들은 시험에서 출제될 가능성이 높으므로, 학습자들은 이 부분을 집중적으로 공부해야 할 것으로 보입니다.