이론2-4

감정평가사에 대한 의문

• 감정평가사는 어떻게 공부하는지에 대한 의문이 제기된다.
• 부동산에 대한 열정: 감정평가사를 하고 싶다는 열망이 있지만, 대부분의 사람들은 취업이 어렵다고 느끼고 있다.
• 취업의 어려움: 요즘 취업을 해본 적이 없는 사람은 많으며, 경제적 대가가 가장 중요하다고 여겨진다.
• 부동산 관련 집중: 부동산 관련 분야에 집중하는 것이 개인의 삶의 소명으로 여겨지기도 한다.

취업과 경제적 대가

• 취업의 어려움: 감정평가사로 취업하기가 매우 어렵다는 의견이 많다.
• 경제적 대가: 대부분의 사람들은 경제적 보상이 가장 중요하다고 생각한다.
• 평가사의 수익: 평가사가 어떻게 수익을 올리는지에 대한 이해가 필요하다.
• 수익 차이: 평가사의 수익은 개인마다 차이가 크며, 일률적으로 설명하기 어렵다.

평가사의 수익 구조

• 수익 구조의 다양성: 평가사가 받는 수익은 법인마다 다르며, 연간 수익이 10억 원 이상인 경우도 있다.
• 정비 사업의 수익성: 정비 사업을 통해 높은 수익을 올릴 수 있는 가능성이 있다.
• 직종 비교: 변호사나 회계사와 같은 직종과 비교할 때, 평가사는 상대적으로 높은 수익을 올리기 어렵다.
• 정비 사업 경험: 정비 사업에 대한 경험이 없거나, 어려움을 겪는 경우가 많다.

정비 사업과 평가사의 역할

• 정비 사업의 수익성: 정비 사업은 강남 지역에서 높은 수익을 올릴 수 있는 기회를 제공한다.
• 평가사의 역할: 평가사는 정비 사업에서 조합원들의 민원을 처리해야 하는 역할이 있다.
• 정비 사업의 어려움: 정비 사업을 처리하는 것은 매우 힘든 일이며, 민원 처리에 대한 스트레스가 크다.
• 이해관계의 충돌: 정비 사업에서는 이해관계가 충돌할 수 있어, 보상 문제도 복잡해진다.

영업의 중요성과 방법

• 영업의 필요성: 평가사는 영업을 통해 수익을 올려야 한다.
• 영업 방식의 변화: 최근에는 영업을 덜 원하고 안정된 고용을 선호하는 경향이 있다.
• 영업의 정의: 영업은 단순히 사람을 만나고 대화하는 것이며, 강압적인 방식이 아니다.
• 술과 영업: 술을 마시는 것이 영업의 필수 요소가 아니며, 다양한 스타일이 존재한다.

술과 영업의 관계

• 술의 필요성: 영업을 위해 술을 마셔야 한다는 압박감이 있지만, 이는 개인의 스타일에 따라 다르다.
• 영업의 다양성: 술을 마시지 않고도 영업을 잘하는 사례가 존재한다.
• 사회적 관계: 영업은 사람들과의 관계를 통해 이루어지며, 대화와 소통이 중요하다.
• 개인의 스타일: 개인의 음주 스타일에 따라 영업 방식이 달라질 수 있다.

평가사의 수익 구조와 변동

• 수습 기간: 수습이 끝나면 평가사의 수익 구조가 확정된다.
• 출장비: 평가사는 출장비를 통해 추가 수익을 올릴 수 있다.
• 처리비: 처리한 건에 대해 수수료를 받는 구조가 일반적이다.
• 인센티브: 영업을 통해 수주를 해오면 인센티브를 받을 수 있다.

부동산 시장의 변화

• 부동산 시장의 전망: 총선 이후 부동산 시장의 변화가 예상된다.
• PF 대출 문제: PF 대출과 관련된 부도 처리 문제로 인해 시장이 위축되고 있다.
• 법인의 상황: 현재 대부분의 법인들은 일감이 줄어들고 있는 상황이다.
• 시장의 회복: 총선 이후 시장이 회복될 가능성이 있다.

감정평가 이론과 공부 방법

• 감정평가 이론의 중요성: 감정평가 이론은 평가사로서의 기초 지식이 된다.
• 학습 자료 추천: 부동산학 관련 서적을 읽는 것이 도움이 된다.
• 기초 개념 이해: 기초 개념을 이해하고 나서 심화 학습을 진행해야 한다.
• 학습 방법: 강의와 독학을 병행하여 효과적인 학습을 할 수 있다.

시험 준비와 학습 자료

• 시험 준비의 중요성: 감정평가사 자격 시험 준비는 체계적으로 이루어져야 한다.
• 학습 자료 활용: 다양한 학습 자료를 활용하여 기초부터 심화까지 학습해야 한다.
• 기출 문제 분석: 기출 문제를 통해 출제 경향을 파악하는 것이 중요하다.
• 자기 주도 학습: 스스로 학습 계획을 세우고 실천하는 것이 필요하다.

감정평가의 기초 개념

• 부동산학의 구조: 부동산학은 다양한 활동과 평가가 병렬 관계에 있다.
• 이론과 실무의 연계: 이론과 실무를 연결하여 학습하는 것이 중요하다.
• 기초 개념의 중요성: 기초 개념을 확실히 이해하고 있어야 한다.
• 학습 순서: 기초 개념을 먼저 학습한 후, 심화 내용을 학습해야 한다.

시험 답안 작성 방법

• 답안지의 형식: 답안지는 정해진 형식에 맞춰 작성해야 한다.
• 문제 분석의 중요성: 문제를 분석하고 목차를 잡는 것이 중요하다.
• 배점에 따른 작성: 배점에 맞춰 내용을 작성해야 한다.
• 서론과 결론: 서론과 결론을 명확히 하여 답안을 구성해야 한다.

문제 분석과 답안 작성

• 문제 분석의 네 가지 요소: 논제, 주제어, 전제, 서술 방식이 있다.
• 논제의 중요성: 논제는 문제에서 물어보는 핵심 요소이다.
• 주제어의 정의: 주제어는 문제의 범위를 정의하는 요소이다.
• 전제의 역할: 전제는 문제의 배경이나 방향성을 제시한다.

감정평가사와 윤리적 문제

• 전세사기 사건: 전세사기와 관련된 사건이 발생하고 있다.
• 윤리적 책임: 평가사는 윤리적 책임을 가지고 행동해야 한다.
• 사기꾼과의 관계: 사기꾼과의 관계를 피해야 하며, 유혹에 흔들리지 말아야 한다.
• 자격증의 중요성: 자격증을 소중히 여기고 윤리적으로 행동해야 한다.

부동산 평가의 절차

• 기본적 사항의 확정: 평가를 위해 기본적 사항을 확정해야 한다.
• 자료 수집의 중요성: 자료 수집은 평가의 기초가 된다.
• 사전 조사와 실지 조사: 사전 조사와 실지 조사를 병행하여 정확한 평가를 해야 한다.
• 요인 분석: 가치 형성 요인을 분석하여 평가에 반영해야 한다.

자료 수집과 분석

• 자료 수집의 세 가지 유형: 확인 자료, 요인 자료, 사례 자료가 있다.
• 확인 자료: 대상 물건 확인에 필요한 자료이다.
• 요인 자료: 가치 형성 요인으로, 경제적, 사회적, 자연적 요인이 포함된다.
• 사례 자료: 감정 평가 방법을 적용하기 위한 자료이다.

감정평가 방법의 이해

• 감정평가 방법의 종류: 원가법, 거래사례 비교법, 수익환원법이 있다.
• 각 방법의 적용: 각 방법은 시장 가치와 임대료를 구하는 데 사용된다.
• 개별 물건 기준 감정 평가: 토지와 건물을 각각 평가하여 합산하는 방법이다.
• 공시지가 기준법: 공시지가 기준법에 따라 평가를 진행해야 한다.

결론 및 요약

• 감정 평가액 결정: 감정 평가액은 여러 방법을 통해 결정된다.
• 합리성 검토: 산출된 가액의 합리성을 검토해야 한다.
• 표시 방법: 감정 평가액은 점추정치로 표시된다.
• 법적 기준 준수: 평가사는 법적 기준을 준수하여 평가를 진행해야 한다.